华发股份保住“千亿”规模 少数股东权益与损益严重失衡

在房企销售普遍腰斩的2022年，千亿房企已减少至仅剩20家，华发股份便是其中之一。3月20日晚间，华发股份发布的2022年年度报告显示，去年，华发股份实现销售1202.41亿元，销售面积400.9万平方米，虽然销售金额、销售面积均略低于2021年，但还是成功保住了“千亿”房企的地位。

(相关资料图)

不仅如此，华发股份的销售排名还实现了大跃进，全口径销售额位列克而瑞 2022 年中国房地产企业销售榜第18位，较 2021 年提升了14个名次。

不过华发股份业绩也出现了增收不增利的情况。数据显示，2020年华发股份实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；归属于上市公司股东的净利润25.78亿元，同比下降19.31%。

对于归属净利润下滑的原因，华发股份在此前的业绩快报中解释称，主要受项目权益比例下降影响。

近年来，华发股东项目权益占比不断下滑。2018年-2022年，华发股份的土储权益率从75%持续下滑至47%，2022年其合同销售面积为401万平方米，其中入表项目销售面积则只有290.3万平方米。

反映到财报上，华发股东的少数股东权益和损益出现了严重的失衡。2017-2021年，华发股份少数股东权益占总权益的比重分别为52.49%、53.79%、54.25%、66.88%及78.29%，2022年进一步上升到82%。

截至2022年末，华发股份的股东权益合计1094亿元，其中少数股东权益为897.1亿元，较上期进一步增长19.50%，而归属母公司所有者权益已经下降200亿元至197.43亿元。

相比之下，同期华发股份的少数股东损益分别为9.24%、4.87%、16.05%、36.35%、31.68%、45.45%，少数股东权益和少数股东损益占比出现了不小的“剪刀差”。

少数股东权益和少数股东损益占比之间的“剪刀差”向来被视为房企“明股实债”的典型特征。这是2020年“三道红线”指标出台后，部分房企隐藏债务的重要手段，这也是导致近年来一些表明经营良好的房企突然“暴雷”的重要原因。

华发股份异常增长的少数股东权益显然有“明股实债”的嫌疑。这一数据甚至还引起了交易所关注，去年5月上交所向华发股份发出问询函，要求说明少数股东权益大幅增长的原因及合理性。

对地，华发股份在公告中解释称，近年来，各地土地一级招拍挂市场竞买规则层出且多变，房企联合竞标，可以避免非理性竞争，获取溢价合理的土地。同时，在集中供地的背景下参与热点地块竞拍需要的资金量极大，合作拿地也可以分摊减轻投资资金压力，在行业整体资金趋紧的环境下，房地产行业合作开发已成趋势。

房地产项目采用合作开发模式成为趋势不假，但既然是合作开发，参与方的投资回报应该相当。但数据显示，2018年至2022年，母公司股东资产收益率保持在13%以上，而少数股东收益率均低于4%，这与银行利息水平相当。

另据财报数据显示，华发股份2019年、2020年、2021年的平均融资成本分别为6.35%、6.2%及5.8%，意味着华发股份少数股东收益率还不及借贷利息，显然有些不合理。

那么究竟谁会如此慷慨肯向华发股份融出如此低成本的资金，这从华发股份的少数股东中可看出端倪。华发股份回复上交所问询函显示，截至2021年末，来自同一控制人（即华发集团）的关联公司珠海华发城市运营投资控股有限公司、珠海城市建设集团有限公司的少数股东资本金投入就达到300.05亿元，而这一资本投入，2019年末才仅有0.05亿元，两年增加了6000倍。而这300亿资金究竟是拆借资金，还是合作开发项目资金，恐怕只有华发股份及关联方才知道。（内容来源|商业华观）

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